1章.賃貸を探す
賃貸検索サイトについて
➀ポータルサイト…たくさんの不動産会社がお金を払って、自分の会社が扱う物件を持ち寄ってのせているタイプのようです。
例）Suumo,home’s,at home,CHINTAI,いえらぶ
②自社物件サイト
例）アパマンショップ、minimini、いい部屋ネット、センチュリー21、ホームメイト、ピタットハウス、UR賃貸住宅、レオパレス21
③特化型の不動産会社の運営するサイト
39room,スマ部屋
④2次掲載サイト
他のサイトから情報を提供され、それらの情報を掲載しているサイトのようです。
例）yahoo不動産、ニフティ不動産、エキサイト不動産、goo不動産（NTTグループ）、スマイティ（価格ドットコム）、Door賃貸、スモッカ、オウチーノ※6
2章.賃貸を借りる
●賃貸を借りる際に関わる人
仲介業者、管理会社、保証会社、大家さん
●仲介業者と物件情報
仲介業者は物件情報をほとんどがRENS（レインズ）という不動産業者専用のデータベースから仕入れていて、その他に2～3％くらいで専任物件があるようです（ただし専任物件は交渉が基本的に難しい）。
REINSを使用したものは、基本時にどの仲介業者から通しても同じデータベースを通しているため、基本的なものは同じのようです（それぞれ仲介業者のプルーフに書き換えたりはしているものの）。
そのため、基本的に仲介業者によってどのように付加価値が付けられているかが相違のポイントのようです。※1
➀賃貸を借りるときにかかる費用(初期費用)と説明
初期費用は家賃額の6～7ヵ月分が相場のようです。
支払いのタイミングは契約後1週間以内が一般的のようです。※4
➀家賃・共益費
「交渉が出来たら申し込みします」「家賃を1ヵ月分サービス（フリーレント）か、賃料3000円下げてもらえないですか？（二択での質問）」などの言葉が交渉の際有効のようです。基本的には担当者がそれらの答えをその場で判断する内容ではないため、担当者がその場で判断した時は違和感を持つべきのようです。※1
②敷金・礼金・前家賃
【敷金】
敷金は基本的に退去時など将来返さなければならない費用のようです。※1
大家さんに預ける一時金ともいえるようです。家賃の1～2ヵ月分が相場のようです。※4
償却と敷引きは、ほぼ同じ意味合いの言葉で、内容は「預けた敷金は返しません」ということを表した言葉です。※7
【礼金】
礼金は基本的に返ってこない費用のようです。※1
大家さんに支払う手数料ともいえるようです。家賃の1～2ヵ月分が相場のようです。※4
【前家賃】
大家さんが一定の家賃収入を確保するために設けているもののようです。※4
③火災保険
2年間で2万円以上は基本的に高いようです。
大家は大家で建物の火災保険に入っているため、基本的には家財保険及び過失・自損による建物への保障が保険の対象になるようです。※1
2年間、1万円前後のプラインが一般的のようです。※7
④害虫駆除・室内消毒
入居前に行われるもの。害虫駆除や消毒は自分でバルサンなどを使ってやった方が安くなると思われますが、結構不動産によっては固定費でついてくるという前提で語られることも多かったです。
⑤仲介手数料
不動産会社に支払う手数料ともいえるようです。※4
仲介業者が取って良いのは家主（オーナー）と入居者合わせて家賃の一か月分までで、入居者から取って良いのは0.5か月分までと宅建業法46条にあるようです。※1
宅建業法46条の報酬違反・不動産協会にも定められているようです。
また仲介手数料は借主でなく、貸主から得ることができる場合もあるようです。そのため、仲介手数料無料＝悪い物件とは言えないようです。
宅地建物取引業法上、不動産会社が借主から得られる仲介手数料は、「家賃一か月分の半額」のようです。ただし、依頼者の承認がある場合は、借主と貸主、どちらか一方から賃料の一か月分を受け取ることができるようです。※2
大手の不動産会社の場合だと、社内規定で仲介手数料の交渉が制限されていることが多いようです。※4
⑥保証会社加入（利用）料金
大体家賃の50％～80％ぐらいが一般的のようです。
家賃保証会社の負担がかかれたパンフレットを初期費用の見積書と一緒にもらうのがよいようです。※1
一括で支払う場合と月々の家賃にプラス家賃の2％ほどを毎月支払う方法があるようです。※4
⑦鍵交換代
普通のキーシリンダーなら1万から1.5万円のようです。
退去時に鍵交換が求められた場合は認められないようです。※1
⑧ハウスクリーニング
入居時かかる場合は、内覧してキレイだったらいらないという事も。
退去時にかかる場合は、国土交通省の現状回復をめぐるトラブルとガイドラインでも、クリーニング費用は大家さんが負担するのが妥当という記載があるようです。本来家賃に入っているため、交渉して特約を外してもらうことも一つのようです。※1
ただ、実際契約書作成まで特約を見せてくれるところは少ないですし、特約を見せてくれる段階でもハウスクリーニング代が入っているところは見た物件はほとんどハウスクリーニング代が書かれていたため、こちらも交渉にはコツがいるのだと思います。
※仲介手数料・害虫駆除・室内消毒・火災保険は価格交渉で下げやすい項目のようです。
※家賃・共益費・敷金・礼金・ハウスクリーニング・鍵交換代・保険会社加入料は交渉の余地のある項目のようです。※1
⑨特約
特約でハウスクリーニングなどが定められていることがよくあるようです。
また本来なら発生しないハウスクリーニングなど、特約によって成立する条件となることがあります。※3
●請求されたら絶対拒否する項目
本当は必要がないのに紹介して売上を上げるためのもののようです。
①書類作成費：仲介業者が取っていい手数料は「仲介手数料」のみのようです。
②簡易消火器：家主が負担すべきもののようです。
③害虫駆除費・抗菌・室内消毒：ホームセンターのスプレーレベルの作業もあるようです。
ただ、こちらは賃貸を回って聞いてみたところ、うちではそれを支払うのが前提なのでみたいに言われてたりもしてこの項目は交渉にコツがいるのかしれません。
※浴室コーティング・ハイブリットコーティング、光触媒コーティングなどもあるようです。
④安心入居サポート：室内の見守りサービスは火災保険で基本対応できるようです。また設備のための保険なら家主が基本的に負担のようです。
②価格交渉の方法
・相場を知るために3社以上を回ること。
・不動産会社の視点ブログがお客様目線になっているか？確認する事。
お客様で書かれていない所は、交渉の際もお客様目線で応じてくれない可能性も。
・やりとりはメール・ブログなど記録にのこるもので行うこと。
・相見積もりで仮申し込みは行わないこと。
・コメント欄で初期費用の見積もりを依頼してみること。
・契約前日より前に特約事項だけでも先にメールでもらっいくこと。
・・・などが挙げられるようです。※1
※【同居人と世帯主】
賃貸を借りた後、住民票登録をする際、「同居人」は「同居人」としても二人とも「世帯主」としても申請できます。
・「同居人」のメリット
未婚の場合でも住民票を二人で一枚にすることは可能なようです。
メリットとしては、生計を一つにしている証明となり、健康保険や公的年金の扶養対象にできるようです。※14
ただし、同居人の年収が低いなどの場合しかこのメリットは生かせないようです。
3章.退去する際
退去費用＝原状回復費用
建物の通常損耗分をもとの状態に回復することではなく、貸借人の故意・過失等による劣化の回復を意味するとの判断によって生じる費用のことであるようです。
国土交通省による原状回復のガイドラインによると、故意による過失は耐用年数に基づいて残存価格（経年劣化・通常消耗で部屋の価値は下がる）で賠償と定められているようです。
耐用年数は畳・床・カーペット、クッションフロアは6年、流し台は5年、エアコンとかクーラーは6年となるようです。
また故意による破損は、破損対象の全面でなくその箇所のみが負担となるようです。クロスは最大で1面まで、フローリングの1枚単位で張替えられるものなら1枚のみのようです。そして、自分でキズつけたキズは火災保険の「借家人賠償」で回復ができるようです。※3
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、クリーニング費用は大家さんが負担するのが妥当だという記載があるようです。しかし、特約で定められていることがあるようです。※5
経験的にも、特約でハウスクリーニングなどの費用は定められている例は多いと感じました。
●引っ越し前に掃除しておくポイント
掃除を怠ったことによる汚れは現状回復義務の対象になるようです。※5
●退去時の注意点
➀火災保険を使って直せる所は入居中に直しておく。
②特約や解約通知が何か月前に送るかを確認。
③解約通知（退去届）で指定されたフォームがある場合は、自分に不利な内容は全部斜線をひいてその上に印鑑を押す。
④新品だったかどうかの立証責任は貸主にある
⑤立合いは基本しなくて良い
・・・があるようです。※3
4章.火災保険
賃貸物件に、自分でキズつけたキズは火災保険の「借家人賠償」で回復ができるようです。
特徴として、
・何回使っても保険料も上がらない
・入居中じゃないと使えない
●良い火災保険とは
「借家人賠償（借家人とは大家さんのこと、個人賠償は大家さんを除く他の人）」の「不測かつ突発的な事故（破損・汚損）」があると良い保険のようです。
一般的に不動産会社が指定する火災保険は、不動産会社への紹介料がプラスされてるようです。
また免責（不足かつ突発的な事故の場合、自己負担する金額）がついているものもあります。
さらに、24時間サービスも火災保険にもあり「リビングアシスト」などは24時間緊急サポートサービスがついているようです。
「チューリッヒ」は金額の割にサポートが厚いが、水害補償はないようです。※8
➀火災保険のプランの設計方法
➀建物の構造級別を判別する
・M構造（マンション構造）はコンクリート造（RC造、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）、れんが造、石造）あるいは耐火建築物があたるようです。
・T構造（耐火構造）は耐火建築物でなくコンクリート造及び鉄骨造のようです。
・H構造はその他の構造のようです。
※M構造、T構造、H構造の順で保険料が高くなります（H構造が一番高い）
※一般的には、燃焼しやすい材料が用いられていれば保険料が高いようです。※13
②補償範囲を選ぶ
「水災」の補償は、台風やゲリラ豪雨により床下および床上浸水した場合の補償ですが、マンションの高層階や高台に住んでいる場合、洪水のリスクは低減するので、補償を対象外とする選択肢があるようです。
- 火災／洛西／ガス漏れなどによる破裂・爆発／風災・雹災・雪災／木災
- 建物外部からの物体の落下・飛沫・衝撃／漏水などによる水ぬれ／集団行動などに伴う暴力行為・破壊行為による損害（騒擾）／盗難による盗取や損傷・汚損などの損害を補償
- 不測かつ突発的な事故（破損・汚損）
※その機能に支障をきたさない損害は補償の対象となりません。※10
③建物の保険金額を決める
建物の価値がいくらあるのか評価する必要があるようです
新価…新品に立て直すための価額
時価＝新価―時間経過による消耗分
④家財の保険金額を決める
当面の生活に必要なものを購入するためにも、もとの生活に戻していくにも費用はかかります。※10
【対象になるもの】建物に収容されている生活用「動産」および高額な貴金属等が家財として補償されます。
他にも衣服や家電、食器にいたるまで家財となり、補償の対象となります。
ただし、自動車や動・植物、通貨およびそれに類するもの、パソコンなどの中にインストールされているプログラムやデータは対象になりません。※10
【家財金額について】
再調達価格（新価）とは、家の中の家財を現在の価格で新調すると考えた際に、必要になる金額のことのようです。
時価で評価額を決めてしまうと、必要とされる損害賠償額で補填することが難しいので、火災保険を有効に活用することができなくなってしまうようです。※13
【家財補償をどれくらいかけるかの目安】として
・大人二名 世帯主年齢30歳前後の場合約700万円のようです。※9※10
28～32歳 710万円※GKすまいの保険HP
33～37歳 990万円※GK
35歳前後の場合920万円※9
⑤保険期間
長期契約の一括払いをするほど割安になるようです。
解約した場合は経過期間に応じた所定の解約返戻金があります。解約時のリスクは低いといえます。※10
⑥地震保険
地震保険は保険料がかなり高いようです。
でも万一、地震でローン返済中の建物が崩れてしまったら、その被害を自力で補うのはむずかしいようです。※11
民間の保険会社と国が共同で運営する公共性の高い保険のようです。「被災者の生活の安定」を目的としており、建物や家財の損害額すべてを補償するものではありません。
火災保険と必ずセットで契約する必要があるようです。
付帯率（火災・地震保険セット率）2010年48.1％ 2019年66.7％
補償金額は火災保険の保険金額の30～50％の範囲内で設定した保険金額が、必ずしも金額支払われるわけではありません。損害の大きさによって「全損」「大半損」「小半損」「一部半損」の4段階に判定されるようです。
支払われる保険金額は、実際にかかった修理費、再購入費ではなく、損害規模と契約金額に応じた金額のようです。修理の見積もりなどが不要なため、比較的早く保険金が支払われるようです。
地震保険は国で保険料を決めているため、どの保険会社で加入しても補償内容も保険料も変わりません。建物の建築年月や耐震性能に応じた割引制度が用意されているようです。
また「地震保険料控除」の対象になり、所得税や住民税の控除が受けられるようです。※10
●補償内容
・「不測かつ突発的な事故（破損・汚損）」とは、大家さんから借りている部屋を壊してしまった事への補償として修理代が出ることのようです。
・借家人賠償責任…大家さんに対し損害賠償責任が発生した場合（建物に損害）の補償のようです。※9
・借家修理費用…大家さんに対して損害責任はないものの賃貸借契約に基づいて修理した場合、または借りている戸室での居住が困難な状態から復旧するために応急修理した場合に負担した修理費用※10
●賃貸者向け火災保険を他の会社と比較するときのポイント
・保険期間・家財保険金額・地震の補償・家財破損及び汚損補償・借家人賠償責任・借家修理費用・個人賠償責任・付帯サービス（ex.24時間の安心サービス・医療相談サービスなど）・備考（臨時宿泊費用／被災転居費用）
●保険料が支払われる流れ
➀保険請求用紙を提出
②専門部署で写真と約款を確認
③保険が下りるかの決定
※③はコールセンターの担当は判断しないようです。かならず他の部署に確認して下りるか決定されるようです。
・退去時にまとめて請求はダメ。
事故後、すぐに連絡しないと保険はおりないようです。
・自然損耗は基本的に対応できないようです。
不測かつ突発的な事故であることを強く伝える必要があるようです。※8
②火災保険会社と商品の紹介と説明
➀とにかく保険料を安くしたい人向けの保険（安さ重視の保障・２年間で4000～6000円程度）…楽天損保「リビングアシスト」、全労済「住まいる共済」チューリッヒ少額短期保険「ミニケア賃貸保険」日新火災「お部屋を借りつときの保険」
→ただしこれらは、破損・汚損に対応できないようです。
②補償をしっかりつけたい人向けの保険（しっかり補償・２年間で16000円～20000円程度）…損保ジャパン日本興亜「THE家財の保険ベーシック型」（※Ⅰ型のみ）、楽天損保「リビングアシスト」のしっかり補償プラン※8
【ラインナップ】
・お部屋を借りるときの保険
年間4000円～
家財に対する補償が弱く、過失・自損による保証も手薄な印象があります。ただ、低価格でとりあえず価格を下げるためには有効な保険だと思います。
・セコムの火災保険
こちらも、取り敢えず火災保険の体裁は持っている者の保障が弱いが安い保険。ただし、こちらはセコムを付けていればあらゆるリスクが防げるため、火災保険の保障自身にお金をかける必要がないという考えのようです。
・住まいる共済
年間2250円～カスタム次第で保証を厚くできるようです。
・THE 家財の保険ベーシックⅠ型
ホームページの最初が保険請求の窓口、破損・汚損に対応、ネットやLINEで連結OK、Ⅰ型のみおすすめ（他は破損・汚損が補償外のよう）など特徴があります。※8
賃貸住宅の家財一式を対象とした火災保険のようです。ご自身の家財の損害はもちろん、大家さんへの賠償責任が発生した場合にも、充実した補償のようです。
不測かつ突発的な事故（破損・汚損など）については自己負担額0～10万円で設定できて、低く設定した場合保険料を抑えられるようです。※9
【三大特徴】
➀基本補償
a.損害保険金+b.費用保険金等+c.地震保険
+すまいとくらしのアシストダイヤル
（住宅相談・法律・税務相談と24時間365日受付（水回り・鍵・健康医療介護関連相談サービス））
②同居人の方の家財補償※9
ただし、この特徴はHPに記載されていますが、一般的に住居内の家財が同居人か世帯主かの区別は付かないため、基本的にはどの火災保険にもある特徴のようです。
③復旧に付随して発生する費用もしっかり補償※9
【費用保険金等】
≪自動セット≫
借家人賠償責任補償／同居人／地震火災費用保険金／臨時費用保険／損害防止費用
≪任意≫
修理費用補償
【オプション】
地震・地震危険等上乗せ特約 ・地震火災特約
家財・携行品損害特約（ただしスマホは対象外）自己負担額1万円
事故・事故再発防止等費用特約
・類焼損害特約・修理費用補償
・GKすまいの保険 三井住友海上（以下の説明はHPから）
【特長】➀水災有無・破損・汚損有無
②すまいやライフスタイルに応じた契約プラン
③建物が全焼全壊時は、建物保険全額お支払い
他には安心サービスとして暮らしのQQ隊
またwebで事故の連絡は可能なようです。
【オプション特約】
≪自動セット≫事故時諸費用特約・防犯対策費用特約・地震火災費用特約
≪オプション≫災害緊急費用特約・弁護士費用特約・失火見舞費用特約（失火の責任に関する法律（失火法）には失火者（火元）に重大な過失がなければ、法律上は延焼先の損害に対しては賠償をしなくてもよいという決まりはあるようです。ただし、持ち家などずっと住む人との近所付き合いには必要のようです）・居住用建物電気的機械的事故特約・特定気秋設備水災補償特約・日常生活賠償特約（個人賠償特約とも言い自動車保険にも存在しているが、火災保険の方が個人賠償特約は安くなる傾向があるようです）・借家賠償・修理費用特約
●参考文献
※1…you tube『第１３５回【10万円以上安くできる】賃貸物件をお得に借りるテクニックまとめ【保存版】【お金の勉強初級編】』両学長リベラルアーツ大学 https://youtu.be/guYWHR2-_P8
※2…LIFULL HOME’S HPより
https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00327/#table_of_content_4
※3…you tube『第１３６回賃貸物件の退去費用をとことん安くする方法』
※4…『家賃8万円だと初期費用はいくらかかる？初期費用の内訳など詳細解説』http://smooth.jp/articles/rent-shokihiyou/yachin80000-shokihiyou
※5…https://spchintai.net/news/2018/09/13/34052/
※6…https://sumai-kyokasho.net/
※7…https://sumai-kyokashonet/rent-contract-deposit/
※8…you tube『第191回【2020年版】節約したい人必見！本当におすすめできる火災保険5選』リベラルアーツ大学
※９…https://www.sonpo-japan.co.jp/
※10…https://hoken.kakaku.com/kasai/select/
※11…『結婚したら、やっておくべきお金のこと』中村芳子、ダイアモンド社、2009.5.28
※12…https://www.kansai-hoken.info/search/chintai/s_1/pr12/st3/te2/
※13…https://hoken-room.jp/fire/8398#i-1
※14…https://www.chintai.net/news/2018/06/19028461/
