①マイホーム
子どもが生まれたら、保育園や幼稚園、学校などの教育環境、公園、安全など、こどもにとっての生活環境が何より大切になるようです。
●持ち家メリット・デメリット
【メリット】
・精神的な満足感
【デメリット】
・自由に引っ越せないこと
・不動産が値下がりすると資産がぐんと減る
※2
●結婚後すぐに買うと失敗しやすい理由
➀家族構成②妻の働き方③子供の環境④自己資金⑤年収⑥不動産と見る目
●買い方
・退職までは賃貸で、退職してから貯蓄で（ローンなしで）家を買うという選択もいいようです。通勤の便を考えなくていいので、不動産価格の安い郊外に好みの住まいを買いやすくなるようです。
・買う前に10戸は見た方が良いようです。
・大切なのは「売りやすさ」のようです。
・不動産を買うのは内部要因を重視するのが良いようです。
外部要因：金利・不動産価格・税金政策・ローン
内部要因：
・自己資金がどのくらい貯まったか（頭金が払えるか）
・夫婦の収入がいくか（ローンを借りられるか）
・あなたと家族の年齢
・夫婦の働き方は決まったか
・家族の暮らし方は固まったか※2
●購入時期の目安
おおまかにいって、末の子どもが小学校に入るころ（6歳）がひとつの目安のようです。30代後半～40歳代前半がベストのようです。※2
●購入価格
購入する家の価格は年収の5倍を目安にすることが良いようです。
前提として年収5倍（税込み）の20％以上の頭金が準備できたら、ということがあるようです。そして、それにローンを年収の4倍借りて、合計で年収の5倍という計算のようです。いい（高い）家を買うには、自己資金を貯めるだけでなく、収入を増やすことが大切のようです。基準になる年収はもちろん購入時を参照すべきようです。
買うとき準備すべき資金（自己資金）＝頭金＋諸費用（登記費用や住宅ローン手数料etc）
頭金は購入金額年収5倍の20％の理由としては、不動産は値下がりする可能性があるからのようです。大きく下がるとローン残高が不動産価格を上回るようです。また、頭金を貯められないようでは、その後のローン返済もできないためのようです。※2
住宅ローンは年収の4倍までにという理由は、住宅ローンを借りるときはいくつかのシュミレーション（試算）をするが、そのときに毎月の返済額だけを見てはいけないためのようです。NGの払い方として、➀当初の金利を低くする②返済期間を長くする（65歳までに返済にする）③ボーナス返済の割合を大きくすることのようです。
更に年間返済額は手取り年収の25％以下にすることが大切のようです。※2
●資産価値が下がりにくい建物の条件
・立地が第一。
・建物の造り
・管理状態
・広さ
・価格
・間取り※2
●住宅の自己資金づくりに向く金融商品
家の自己資金を貯めるときのポイントは、値動きのない安定型の金融商品で貯めることのようです。というのは、家がほしいと思ってから実際に買うまでの期間は以外に短いからのようです。※2
➀財形住宅貯蓄（会社員なら一番おすすめのようです）
勤務先の提携金融機関に給料天引きで積み立てるようです。住宅取得目的で引き出す場合、550万円まで利子に非課税のようです。残高に応じて財形住宅融資が受けられるようです。※2
②銀行の積立定期
③証券会社のMMF
証券会社の総合口座（MRF）から毎月一定額を自動的にＭＭＦに積み立てるようです。※2
●住宅ローンの種類
・フラット35
民間の銀行が「住宅金融支援機構」と提携してあつかっているもののようです。他の銀事の比較としても役立つようです。
特徴としては比較的低い金利が35年間変わらない事のようです。※2
・財形住宅融資
「財形貯蓄」をしていれば受けられるようです。
●住宅ローンの金利タイプ
➀全期間固定金利（例.フラット35）
ローン返済が終わるまで金利が変わらないようです。
②変動金利（or一定期間固定金利）
銀行の主力商品のようです。※2
②その他の物件
●賃貸
【メリット】
・頭金で多額のお金を払い込まなくていいので、状況に合わせて住まいを自由に変えられるようです。
・自由に使える現金を持てる
・固定資産税や修理・改修の心配もなくていいことのようです。
【デメリット】
・一生家賃を払わなくてはいけない
・ファミリー向けの賃貸物件が少ない地域もあるようです。※2
■中古物件■
中古住宅ならだいたい新築の半額1800～2200万円くらいの間のようです。新築も築20年（＋リフォーム）の家も差はまったくないようです。※3
■不動産投資■
家を買いたくても買えない人のために自分が代わりに借金をして貸してあげているということなのです。
ただ不動産屋の7割は、「こっちの欲しい物件」ではなく「向こうの売りたい物件」を売ってくるようです。※3
●メリット
不動産は保険にもなるようです。
「タダで住める家を持っている」というのは大きなセーフティネットになるようです。そのため物件を買う時には必ず「少々狭くても、夫婦二人で住むことができるか？」を基準に考える事が必要なようです。※4
●大切な2点
➀収入を安定させる→銀行の評価を高めることです。
②どれくらいの利回りで貸し出せば利益を出せるか。
指標→（（家賃収入―諸経費）×70％※÷物件価格）＞銀行に支払う利子
※空き部屋率や税金など
転勤が決まり、せっかくのマイホームを誰かに貸すことになるという“意図せず不動産投資家になる人”がたくさんいらっしゃいます。人に高く貸せる物件であれば、自分たちもおそらく快適に暮らせる物件になるはずです。※3
他にも極力借金をしないことが大切のようです。借金は物件価格の半分程度に抑えるといいようです。※4
●不動産投資の鉄則
家は100件見てから買った方が良いようです。正しくは、「儲かる物件を探したら100件くらい当たらないと見つからない」ということのようです。新築マンションを買うのは非常に割高でリスキーのようです。何か大きなお金を借りる必要がある人は、勤め人のうちにのようです。※3
●エスカレーション商法
最初に少しの金額でいい思いをさせて、次からはより高い商品を買わせるという、ある種の「催眠商法」などもあるようです。※3
●地方都市
地方都市でも不便な場所はどんどん人口が減り、便利な場所にどんどん人が増えるようです。東京に比べて格段に物件が安いようです。
ただし基準は以下のようです。
・投資地域に対しての基礎知識がある（人口、大学の有無、雇用の有無など）
・駅から5分以内（ターミナル駅であればなおよし）
・築15～23年：これくらいが価格が下がっているようです。これ以上になると将来売れないようです。※4
※1…『LIFE SHIFT』リンダ・グラットン／アンドリュー・スコット（訳）池村千秋、東洋経済、2016.11.3
※2…『結婚したら、やっておくべきお金のこと』中村芳子、ダイヤモンド社、2009.5.28
※3…『20代、結婚までに知っておくべきお金の使い方』野瀬大樹、裕子、クロスメディア・パブリッシング、2011.6.11
※4…『「結婚」で人生を黒字化する』野瀬大樹、裕子、祥伝社、2010.11.5
※5…MIZUHOハンドブック『マンガでわかる確定拠出年金』
※6…『結婚したら、やっておくべきお金のこと』中村芳子、ダイアモンド社、2009.5.28
※7…『確定拠出年金 スタートブック』
※8…『確定拠出年金の教科書』山崎元、2016.6.10、日本実業出版社
※9…『はじめての確定拠出年金投資』大江英樹、東洋経済新報社
※10…『誰も教えてくれなかった！「確定拠出年金」利回り 20％の投資法』2016.11.5横山光昭、宝島社
※11…『ダイヤモンド・ザイZAI』2022.3月号 ダイヤモンド社 西村博之インタビュー
※12…『ダイヤモンド・ザイZAI』2022.3月号 ダイヤモンド社 厚切りジェイソン
※13…『ダイヤモンド・ザイZAI』2022.3月号 ダイヤモンド社
※14…『お金は銀行に預けるな～金融リテラシーの基本と実践』勝間和代、2007.11.20光文社
※15…『孫子 戦争の技術』サミュエル・B・グリフィス［訳］漆嶋稔 2014.9.24日経BP社
※16…『内藤忍の資産設計塾』内藤忍2015.5.26 自由国民社
※17…『君主論』マキャヴェッリ（訳）河島英昭 岩波文庫 1998.6.16
※18…『2050 老人大国の現実』小笠原泰・渡辺智之、2012.10.18東洋経済新報社
※19…『投資なんか、おやめなさい』荻原博子2017.9.20新潮社
※20…『大暴落』澤上篤人2021.6.16明日香出版
※21…https://moneyzine.jp/article/detail/202241/ 土居雅紹
